Es sorprendente la manera en que se construye en Santiago. Tanto por la intensidad y extensión del fenómeno, como por sus efectos, que muchas veces no parecen ser los más adecuados. Así, vemos cómo la ciudad cambia drásticamente año a año, con la fisonomía de calles y manzanas en constante mutación, una tendencia que resulta desalentadora y, al mismo tiempo, sorprendente y estimulante: una especie de paradoja urbana de vitalidad y la decepción.
Tenemos una ciudad con algo que se puede considerar un “metabolismo acelerado”, un proceso rápido y voraz de cambio, de destrucción y sustitución de lo existente por lo nuevo, que nos toma por sorpresa en medio de un paisaje de grúas y torres que avanza sin mucho análisis de las consecuencias, sólo como resultado de acciones individuales y de la rápida gestión de los actores inmobiliarios.
Se puede decir que los resultados no son los mejores, pero lo que no se puede negar es que hay una energía transformadora detrás del avance inmobiliario. Esto es, sin duda, motivado por el desarrollo del mercado, por el acceso al capital y al crédito y por la especialización de los distintos actores. Toda una vorágine que involucra a los desarrolladores e inversionistas, a las universidades con sus cursos de gestión y a toda una gama de profesionales, corredores de propiedades y compradores, pero que, finalmente, afecta a todos los ciudadanos.
Asumir posiciones de rechazo per se del fenómeno inmobiliario es una postura simple y poco realista, que no se hace cargo de la situación y que al mismo tiempo no visualiza ni aprovecha la intensidad del fenómeno que vivimos. Por otro lado, asumir que se debe entregar “al mercado” la responsabilidad de los resultados de la ciudad es una actitud ingenua, más ideologizada que razonable, especialmente cuando los malos resultados son evidentes.
Corresponde pues formularse algunas preguntas: ¿Cuáles son los actores que fallan cuando la ciudad resultante no es la que debiera ser? ¿Quiénes son los responsables, por mandato legal, de resguardar el bien común que representa la ciudad? ¿Quién debe visualizar lo que queremos que ésta sea? ¿Podemos seriamente pretender que una actividad comercial sea espontáneamente altruista y se oriente a generar como producto una ciudad armónica y democrática?
De aquí deriva entonces el problema: de no entender quiénes son los actores y cuáles son sus roles naturales. Partamos con una pregunta obvia: ¿Cuál es la razón de ser de una inmobiliaria? Sabemos que es generar rentabilidad a través de su negocio, la más alta posible. Pretender otra cosa sería ingenuo. Independiente de lo que digan la publicidad en las revistas sabatinas y los letreros en las obras, está claro que no es la motivación del desarrollador inmobiliario hacer una ciudad mejor, ni construir sueños ni mejorar el entorno: el tema es la rentabilidad. ¿Es esto malo? No en sí mismo. De hecho, no podría ser de otro modo, pues si lo fuera ya no sería una inmobiliaria, sino otra cosa. Luego, si se quiere una mejor ciudad, más vale entender el sentido de la actividad, para poner los incentivos y las restricciones concretas que propendan al entorno urbano que se desea.
Ahora, la segunda pregunta: ¿A quién le corresponde imaginar y proteger esa ciudad que deseamos? Es evidente que todos somos parte de ella, pero quienes tienen la responsabilidad legal y las herramientas, o quienes deben hacerse cargo de crearlas, son las autoridades. Es a los municipios, ministerios y secretarías regionales que la sociedad confía el resultado final. Pero si éste es malo: ¿de quién es la culpa?
La falla está en que las autoridades no hayan entendido y canalizado el impulso inmobiliario, o bien, si lo entienden, en no haber generado las herramientas correctas y no haber emprendido los cursos de acción necesarios. ¿Es posible construir miles de metros cuadrados de vivienda en ciudades decentes? Muchas ciudades “bien hechas” en el resto del mundo así lo demuestran. Lo primero es saber qué queremos y qué no queremos; lo segundo, saber qué quiere una inmobiliaria: suelo, constructibilidad, flujos, ganancias. La autoridad debe permitir el acceso a esto último, pues son los incentivos, pero también debe saber qué exigir a cambio. En tal sentido, la modificación a la reglamentación de rasantes ha sido un ejemplo exitoso que nos ha permitido asistir a una mejora sustantiva de la silueta de los edificios y a la desaparición de los lamentables “lustrines”. Incentivos correctos y concretos, orientados a objetivos claros de lo que se quiere para la ciudad: esto es entender el rol de los actores, entender cuál es garrote y cuál la zanahoria para que la ciudad tome la forma que queremos.
¿Queremos proteger el patrimonio, más áreas verdes, continuidad del tejido urbano? Diseñemos entonces los incentivos correctos y demos a cambio al inmobiliario lo que requiere para su negocio.
De lo anterior hay ejemplos aún incipientes, pero exitosos, como el trabajo realizado en la comuna de Providencia por su equipo urbano; o el caso de Antofagasta, donde un mall construyó y mantiene una costanera abierta que mejora el acceso al borde de mar para los peatones.
Y con respecto a lo que se puede implementar, está la propuesta del urbanista Gonzalo Loyola, en orden a contar con un sistema de Bonos de Patrimonio que, al estilo de los bonos de carbono, permita que la declaratoria de un inmueble como monumento lo transforme en un activo inmobiliario más que en un pasivo, al entregar un premio en forma de bono transable que puede ser en constructibilidad o densidad. Esto, a cambio de la declaratoria, o bien, a cambio de inversiones en la recuperación del inmueble. Estos bonos serían aplicables en otras zonas más atractivas desde el punto de vista inmobiliario, con lo que ser declarado monumento nacional podría constituirse en un negocio más que en un castigo. El mismo sistema se puede extender a otros conceptos, como la creación o mantención de áreas verdes. O a negociar mejoras a nivel de calle, donde se vive la ciudad, a cambio de mayor altura. Etcétera.
Cabe mencionar que algunas de estas figuras existen, pero son escasamente utilizadas, como el Financiamiento Urbano Compartido, o los artículos 5.2.1.1 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago y el 2.1.31 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, relativos a la compensación de áreas verdes. Por otro lado, se requiere tener cuidado con los incentivos perversos, como los millonarios permisos de edificación que llevan a que los municipios sin equipos profesionales fuertes o con ingresos insuficientes no quieran otra cosa que llenarse de torres para generar recursos.
La situación actual no es negativa en sí misma, sino que los resultados han sido mediocres porque el avance nos ha tomado por sorpresa, siendo mal canalizado, mal aprovechado. El camino hacia adelante es fortalecer el concepto de alianza póblico–privada.
Hay ciudades estáticas, muertas. Santiago no es el caso. Sólo falta canalizar su vitalidad, con una visión realista para revertir los errores y así llegar a tener la ciudad que muchos soñamos.