Ciudad mística para muchos, incluso para quienes nunca la han visitado, Patrimonio Cultural de la Humanidad, Capital Cultural de Chile, capital de la región que recibe su nombre, Valparaíso ostenta muchos y grandes títulos que, sin embargo no impiden interrogarnos sobre el futuro inmobiliario de la ciudad.

Todos conocemos las razones del estancamiento económico de Valparaíso y el consiguiente éxodo de su población hacia ciudades vecinas, pero pocos reaccionan ante la enorme amenaza. La explosión y posterior incendio de calle Serrano, ocurrida en febrero de este año, mostró el abandono del sector céntrico-patrimonial de la ciudad: 4 muertos y 6 edificios destruidos. En cualquier otra situación semejante el saldo será muy distinto, con decenas de muertos, centenares de heridos y tal vez miles de desalojados.
Los edificios abandonados son el reflejo de una situación real: no hay interés por habitar el centro y las zonas más antiguas de la ciudad. El boom de la segunda vivienda se terminó y los que querían comprar aquí ya lo hicieron; los que necesitan hacerlo ahora son pocos y los que buscan una vivienda en la ciudad no la encuentran, por la falta de oferta accesible para una población empobrecida.
Para revertir, o al menos reducir esta tendencia, nuestra empresa Pacific Architecture Chile S.A. ha tratado de crear tipologías de espacios económicos, generalmente en edificios antiguos remodelados. Por un lado se creó espacio en propiedad, como por ejemplo los condominios “La Igualdad”, “Santo Domingo 1” y “Santo Domingo 2”, pero también unidades en arriendo para una población más flexible, como La Matriz 40, la Residencial La Matriz y Pasaje Quillota 72.

Visión de la empresa
La política de la empresa es construir viviendas con cierta calidad espacial, terminaciones durables, pero no pretenciosas, por un valor de entre 15 y hasta 22 UF el m2. Con el fin de ofrecer soluciones de calidad a personas de residencia temporal en la ciudad, hemos construidos varias unidades en arriendo, desde diario hasta anual, con la misma ideología: arquitectura contemporánea, pero más bien austera, de terminaciones sólidas y por un precio accesible.
En apoyo a la gestión inmobiliaria, estamos financiando o patrocinando intervenciones urbanas para mejorar la calidad de vida de sus habitantes y fortalecer los atractivos de la ciudad. Una de nuestras mayores inversiones es la fundación del centro de estudios para el Desarrollo Urbano Contemporáneo (DUC) en los edificios contiguos a la Plaza La Matriz. Esta zona fundacional de la ciudad, a simple vista el lugar más histórico, ha sufrido varios retrocesos en los últimos años: el incendio del edificio Severín, que dejó un monumento histórico de altísima calidad urbana y arquitectónica con sólo sus muros perimetrales, quemados, y la mutilación de la plaza misma, con la construcción de un supermercado, un cubo de ventanas falsas que imita un estilo que nunca ha sido el de Valparaíso. La apertura de un centro de estudios le da un uso semi-público a los edificios, ayuda a generar una discusión sobre la forma de intervenir en la ciudad y ofrece un espacio para el intercambio de ideas a través de expositores locales e internacionales, propiciando una visión más amplia del desarrollo urbano. El centro funciona desde el año 2004 y está administrado por un directorio independiente con financiamiento proveniente mayoritariamente de nuestra empresa.

Asociatividad con agrupaciones cívicas
La campaña “Lugar Valioso”, lanzada por la agrupación Ciudadanos por Valparaíso en 2000, es una acción de apoyo al comercio local, cuya historia y tradición es el mayor soporte del centro histórico para la conservación de sus edificaciones: el arriendo del primer piso paga aproximadamente un 80 por ciento de los ingresos totales del edificio, por lo cual cualquier merma de ellos deja al propieta-rio sin fondos y el edificio sin mantención. En parte lanzada para mostrar el tremendo daño que produce una cadena de supermercados en el tejido frágil de una estructura tradicional, la campaña también apunta a valorizar el aporte de los locatarios y sus empleados, algo que ha sido replicado en Bogotá, Viena, Dakar y Saigón.
Otra iniciativa importante de esta agrupación es aquella bautizada “Que nadie nos tape la vista”, dirigida a la formulación de un plan regulador que reconozca el anfiteatro de Valparaíso y el derecho de los habitantes porteños a mantener su panorámica sobre la ciudad. Ante la entrega de más de 7.000 firmas en apoyo a esta solicitud, la Municipalidad local se vio obligada a crear un nuevo documento de planificación urbana, que regula la altura de los edificios en la zona plana. A pesar de esta buena intención, se aprobó una veintena de proyectos de edificios en altura justo en los últimos días antes de entrada en vigencia la nueva normativa.
El interés de nuestra empresa por apoyar estas iniciativas ciudadanas radica en una visión global de ciudad: no es posible desligar nuestra actividad inmobiliaria del desarrollo general de la ciudad. Si pretendemos vivir en una ciudad patrimonial, tenemos que velar por que nuestros clientes reciban un producto que enmarque en ese valor y orientación ideológica. Lo que se busca es un lugar insertado en un ambiente concordante, por lo cual una empresa responsable está obligada a luchar por la continuidad de este ambiente.

Posibilidades según tamaño
Lamentablemente, el impacto que puede tener una empresa pequeña en el desarrollo general de la ciudad es mínimo. No es posible compensar errores de planificación, o competir contra empresas grandes, con una orientación netamente comercial. La edificación en altura, tanto criticada, no altera solamente la silueta de la ciudad, sino que reduce la posibilidad de recuperar y repoblar el centro histórico. Si, supongamos, en un edificio de altura de 150 departamentos, un tercio se decidiera comprar en el Centro, se podrían remodelar 8 a 10 edificios antiguos. Aplicando este cálculo a los 7 edificios actualmente en construcción, significa que hemos perdido la posibilidad de recuperar un 10% de las viviendas de la zona UNESCO.
El otro obstáculo es la ampliación del radio urbano antes de consolidar el centro, también producto de una presión empresarial. El afán de generar rentabilidades altas de manera más rápida pide terrenos planos, de fácil acceso y eriazos: todo lo que no ofrece el centro de Valparaíso. Si la administración pública no tiene la fuerza de resistir esta presión, hay pocas esperanzas de que se pueda implementar una política que ejecute lo que se prometió en la postulación de la ciudad al rango de Patrimonio de la Humanidad.

Proyectos ejecutados
Uno de los primeros proyectos de rehabilitación para la vivienda permanente fue el condominio “La Igualdad”, en el Cerro Cordillera. Este antiguo colegio, sin uso desde varios años atrás, se remodeló en edificio habitacional de 10 unidades, dúplex y tríplex. Se mantuvo la tipología original, con una división de la planta en 4 unidades iguales, pero se introdujo un patio de acceso e iluminación de 11 x 4 metros. Este proyecto sirvió como piloto para evaluar la viabilidad y rentabilidad de la aplicación en un edificio remodelado y fue desarrollado en conjunto con el arquitecto Hugo Contreras, representante de Pact Arim 93, una ONG francesa dedicada a la renovación urbana.
Otro proyecto de vivienda permanente es el condominio “Cité Ro-bert Bier”, Cerro Santo Domingo 1. Este edificio, ubicado frente “La Igualdad”, pero en el Cerro Santo Domingo, es un conjunto de 11 unidades, todas accesibles directamente desde la calle o desde el patio común. Las distintas unidades son todas de 3 niveles y ordenadas como casas pareadas. Este sistema permitió evitar una separación F60 horizontal, lo que redujo considerablemente el costo de la construcción. El diseño ofrece una amplia vista interior, horizontal y vertical, que responde a la verticalidad del entorno y fue desarrollado en conjunto con los propietarios.
Tres proyectos orientados hacia el visitante son el proyecto La Matriz 32, un edificio destinado a proveer alojamiento para estudiantes que, en general, lo arriendan por un período de un año; la residencial del DUC en la plaza La Matriz 26, y la residencial Pasaje Quillota, obra ejecutada por encargo de un privado. Estos proyectos ofrecen espacios habitacionales con baño y cocinilla para una persona que permanece en la ciudad por algunos meses.

Conclusión
La tendencia general hacia la obra de dimensiones monumentales está reduciendo rápidamente la posibilidad de que una empresa pequeña trabaje en un nicho de mercado y pruebe distintas soluciones no implementadas todavía. La pluralidad de la arquitectura se está perdiendo, junto con la desaparición de la empresa que desarrolla proyectos pilotos. Nuestra experiencia muestra que la ciudad, y sobre todo los centros históricos, no se pueden repoblar con megaproyectos, sino con soluciones flexibles adaptadas a la realidad de los barrios. La estructura existente requiere intervenciones a escalas parecidas, lo que ofrece la posibilidad de obras con poco capital, pero asumiendo un mayor riesgo en probar alternativas distintas a lo existente. Lamentablemente, dado el modelo económico imperante, no se está usando esta alternativa ampliamente, en circunstancias de que podría crear ciudades modernas, pluralistas, con un enfoque social y orientado hacia su habitante.