Desde que se promulgó la Ley Orgánica Municipal, en la década de 1990, los municipios chilenos son autónomos para establecer, entre otras acciones, la política de desarrollo urbano, administrar sus recursos y fijar sus prioridades a través del Plan de Desarrollo Comunal (Pladeco).

Los municipios pueden crear corporaciones culturales, deportivas, educacionales y de salud. Sin embargo, quedaron fuera del ámbito y gestión municipal la creación de corporaciones para el desarrollo urbano del territorio. Únicamente la Municipalidad de Santiago, durante el período del alcalde Carlos Bombal Otaegui, pudo crear la Corporación del Desarrollo de Santiago (Cordesan), que ha permitido a esa comuna contar con una herramienta que concita la participación tanto del sector público como privado, estableciendo alianzas estratégicas que, entre otras tareas, concretó el Programa para el Repoblamiento de Santiago, iniciado en el período del alcalde Jaime Ravinet De la Fuente y que hasta hoy mantiene a esta comuna liderando los índices de venta de departamentos en la Región Metropolitana.

El caso de la comuna de Independencia
Siguiendo el ejemplo de la comuna de Santiago, su similar de Independencia (creada en 1991) generó un modelo de gestión inmobiliaria orientada a incentivar el desarrollo urbano de su territorio, donde el propio municipio fuera el encargado de fijar la estrategia que despertara el interés de inmobiliarias y vecinos por incorporarse a este proceso de repoblamiento comunal y aprovechar así la fortaleza de ser un barrio cercano al centro de la ciudad, con buena accesibilidad, todo el servicio de salud del área norte de la ciudad, gran oferta de educación básica, media, técnica y profesional (sobre todo en el ámbito de la salud: facultades de Medicina, Odontología y Química y Farmacia de la Universidad de Chile, así como Enfermería de la U. de la República) y centros deportivos como el estadio Santa Laura y el Hipódromo Chile. Además, es un territorio comunal con una gran cantidad de sectores antiguos con varios monumentos históricos y zonas de interés patrimonial, siendo éste un incentivo y un desafío para generar en la comuna un programa de desarrollo urbano con respeto por su historia y su patrimonio arquitectónico.
Desde el cargo de Secretario de Planificación Comunal de Independencia (SECPLA, 2003–2005) junto a un equipo de profesionales, tuve la oportunidad de dirigir y demostrar que se puede hacer gestión inmobiliaria desde el propio municipio, cuidando los intereses
comunales y propiciando el desarrollo inmobiliario en armonía con su entorno y sus barrios residenciales. Ello ha generado una oferta de viviendas nunca antes registrada en este territorio comunal, que desde la década de los 90 estaba declarado Zona de Renovación Urbana por la Seremi de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana, con el beneficio de un subsidio de 200 UF para quien compre una vivienda económica nueva.

Las etapas del proyecto de gestión inmobiliaria municipal
Es así como en 2003 se creó, bajo el alero de la SECPLA, la Oficina de Gestión Inmobiliaria, encargada de llevar adelante el “Programa de Gestión Inmobiliaria para el Repoblamiento de Independencia”. Este programa se desarrolló en varios pasos, los que se iniciaron con un estudio catastral, el cual permitió establecer aquellos sectores o áreas factibles de intervenir, ya sea por ser paños eriazos de terreno, antiguas fábricas o bodegas abandonadas, o bien, sectores en avanzado proceso de deterioro y abandono por parte de sus propietarios. Posteriormente se determinó un proceso de acercamiento hacia las actividades productivas de la comuna, con el fin de analizar la posibilidad de ofrecer alternativas de viviendas para sus trabajadores. Luego, se concretó una etapa de extensión, a través de reuniones con empresarios inmobiliarios, empresarios de la comuna, directores de hospitales, directores de centros educacionales y vecinos, para lanzar el programa e invitar a los empresarios a desarrollar sus proyectos bajo la orientación de la Oficina de Gestión Inmobiliaria.
Posterior a estas etapas se continuó haciendo un trabajo constante y metódico de información, donde la Oficina atendía público en horario continuado, entregando información sobre el proceso de obtención de un crédito hipotecario, orientaciones para la obtención del subsidio del Servicio de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana y simulaciones de créditos para informar sobre el monto del dividendo según el pie y el plazo del crédito hipotecario, de manera que los vecinos interesados en adquirir una vivienda en Independencia tuvieran toda la información necesaria para tomar una decisión. Junto con ello, se caracterizó la demanda de la comuna con un tratamiento estadístico que proporcionara elementos de análisis para las futuras acciones de vivienda en la comuna, con datos como lugar de trabajo, ingresos promedios familiares y composición de la familia, con el objeto de proveer a los inversionistas de información clave para el desarrollo de sus proyectos.

Los resultados
En un plazo de tres meses comenzó el primer proyecto inmobiliario: la construcción de un edificio de alrededor de 300 departamentos en el sector de las avenidas Vivaceta y Gamero. Luego vino un proyecto de dos torres de 13 pisos en la avenida Salomón Sack, sector de la población Juan Antonio Ríos, y más tarde proyectos inmobiliarios en diferentes barrios de la comuna, muchos de ellos coincidentes con la estrategia establecida por la Oficina de Gestión Inmobiliaria. Al cabo de 3 años de gestión, su oferta inmobiliaria colocaba a la comuna en lugares destacados dentro de la región, despertando un mayor interés por invertir y residir en Independencia.
Al cabo de un año de gestión inmobiliaria, en 2004 se estaban construyendo en la comuna siete proyectos inmobiliarios, con un total de 1.345 viviendas y valores de venta desde 595 UF hasta 1.600 UF, sumando alrededor de 60.000 m2 construidos. Hoy día existen alrededor de 30 edificios de departamentos terminados o en construcción, lo que genera un desarrollo inmobiliario que representa un desafío para las autoridades comunales actualmente a cargo de estudiar el Plan Regulador Comunal, que debiera responder a las expectativas de desarrollo urbano de la comuna en los próximos años.
La gestión por parte de las municipalidades constituye un reto que hay que abordar con fuerza; las direcciones de Obras Municipales debieran transformar su rol y ser ellas, en tanto unidades técnicas, las que manejen la planificación y gestión del territorio comunal, resguardando los intereses públicos y privados que permitan a las comunas desarrollarse, renovándose en armonía con lo existente.