Diagnóstico actual
Sería inexacto afirmar que este enfoque cuantitativo no ha sido exitoso en su objetivo de entregar el mayor número posible de casas, pero el problema comenzó a gestarse a partir de la configuración de verdaderos polos de pobreza, que quedaron excluidos de las oportunidades que la ciudad ofrece: equipamientos, servicios, etcétera. Ello, como resultado de una política de construcción regida por la búsqueda del valor de suelo más bajo posible, lo que en la práctica ha provocado el desplazamiento de una gran cantidad de población hacia sectores periféricos de la ciudad de Santiago.
Hoy, el Gobierno enfrenta un dilema generado por la contradicción entre su actual política de entregar una gran cantidad de viviendas dentro del período de su mandato, y la escasez de suelo urbano para llevarla a cabo. Además, existe la voluntad de abordar el tema otorgando soluciones superiores a lo anteriormente realizado, y de preocuparse por la conformación de barrios y por la integración social, pero a la vez, desarrolla un subsidio de localización que no logrará acercar a las oportunidades a estos conjuntos.
¿Cómo se llegó a esto? Simple: de tanto repetir el ejercicio, sencillamente se depredó el espacio circundante a Santiago, ya que nunca se reguló de manera efectiva el crecimiento de la ciudad y éste quedó en manos de la demanda del mercado. Es necesario recordar que, desde hace muchos años, el Estado ya no construye las casas que adjudica, por tanto la responsabilidad de esta situación es compartida por los sectores público y privado. En este momento, la expansión urbana se encuentra congelada, lo que nos lleva a esta situación.
Debido a que la autorregulación del libre mercado nos rige en el plano económico, resulta obvio que, ante la actual escasez de suelo, éste presente valores más elevados que en el pasado. Según un estudio realizado por la Universidad Católica y la Cámara Chilena de la Construcción, paños de terrenos con características inmobiliarias adecuadas para la explotación extensiva, sólo quedan para un año y medio más. Y sólo algunas inmobiliarias tienen reservas de terrenos para unos tres años más.
¿Qué los motiva a ABORDar el tema?
CT: “La actual política de vivienda social exige una cantidad enorme de soluciones anuales, 200.000, la mitad de ellas en Santiago. Esto genera una demanda de suelo que la ciudad no puede satisfacer. Es necesario considerar alternativas tipológicas, pues la actual política urbana es incompatible con la realidad.”
PM: “Además, el alto valor de suelo y la escasez de terrenos sólo permite generar oportunidades de acceso en lugares muy alejados.”
CT: “Con lo cual, la segregación de la población se acentúa.”
FV: “Existe pues una necesidad de estudiar el tema desde el campo de los números, no sólo desde las ciencias sociales. El tema debiera responder más a lógicas inmobiliarias que a políticas u otras consideraciones.”
CT: “Esto es muy importante, ya que son los privados los desarrolladores y ellos exigirán a los proyectos cierta rentabilidad, de lo contrario no se sentirán llamados a participar.”
FV: “Por eso, para mí, el tema de la vivienda social es un problema de valor de suelo y de gestión.”
PM: “También es importante destacar la amplia presencia de los segmentos C3 y D uniformemente repartidos en casi todas las comunas de la ciudad, lo que genera una oportunidad enorme, ya que ellos tienen una cierta capacidad de pago.”
CT: “Los sectores medios y bajos pueden tener una solución a partir del sistema financiero o de cooperativas, pero el segmento de menor ingreso debería tener un tratamiento distinto, más asistencial, que no exija la generación de nuevas soluciones habitacionales, sino que reutilice el parque instalado. Y dejando la producción de vivienda nueva a los sectores que tienen una mayor capacidad de pago y una solidez económica mínima.”
CP: “El mercado ya ha recogido estas señales y algunos operadores que tradicionalmente han desarrollado soluciones para los segmentos ABC1, ya han comenzado a migrar hacia la parte más ancha de la pirámide de distribución socioeconómica, donde la demanda es por creación de nueva vivienda, por creación de nuevos hogares y también por renovación de otros en mal estado.”
¿Qué implementarían desde el punto de vista territorial?
CT: “Hay que acercar a la ciudad este tipo de soluciones y, para eso, es necesario densificar, lo que ya ha comenzado a hacerse con soluciones de altura media ubicadas en comunas peri-centrales.”
CP: “Para ello es importante entender la estructura vial, ya que la conectividad genera cercanías. Hay que entender los valores de suelo en la ciudad, los mercados de suelo consolidados y los por colonizar, ya que la nueva accesibilidad ha disminuido los tiempos, acortado distancias y acercado mercados distintos. Hoy, por ejemplo, todo el perímetro de Américo Vespucio tiene una connotación más central.”
PM: “La densificación es muy importante, ya que permite rentabilizar más y, de esa manera, aumentar la disponibilidad de pago por suelo y así buscar terrenos mejor localizados.”
CT: “La mayoría de las comunas ofrecería terrenos potenciales para este tipo de desarrollo. Todo suelo es gestionable.”
PM: “También el subsidio de localización es importante.”
CP: “En la medida que se entregue en función a la calidad y a la localización de los proyectos.”
PM:“Resulta interesante ver que nuevas tipologías en densidad ya se están implementando en varias partes y se está empezando a suscitar cierto nivel de respuesta en forma natural.”
FV: “Se podría llegar a pagar tranquilamente cerca de 5 UF.”
¿Qué tipo de modificaciones proponen?
PM: “Buscar un estándar de proyecto, una buena localización y una corporación que haga de puente entre la demanda de soluciones y los desarrolladores.”
CT: “De alguna manera, el incremento de los subsidios se ha dado, pero en otro sentido. El subsidio de localización se da para el FSI, pero no creo que a través de él pueda lograrse el objetivo. Es necesario estimular un tipo de solución que implique un cambio tipológico, que contemple una cierta densificación y, de esta manera, haga posible conseguir ubicaciones más centrales en la ciudad, con todas las economías de escala que ello trae.”
CP: “Más integración social en la ciudad, ya que en sus equipamientos y servicios se da la verdadera integración social.”
FV:“Tiene que cambiar la comprensión de lo que implica la solución por extensión, sus costos asociados en mantención por parte de los municipios, etcétera.”
PM: “Hay que modificar el cómo se hacen las cosas, aunar la política de vivienda con la de desarrollo urbano y así dar solución a familias y hacer ciudad al mismo tiempo. A través de los subsidios se puede satisfacer un requerimiento de vivienda y exigir un cierto estándar en lugares que necesitan reinventarse.”
¿Qué ventajas ven en la densificación?
CP: “Se baja la presión por el suelo, se recuperan áreas en deterioro, se reubica a la población en áreas más céntricas.”
CT: “Hay un tema cultural en el cambio de casa a departamento: se necesita cuidar el clima que se pueda dar. Es necesario revisar este tema, ya que son complicadas ciertas concentraciones.”
PM: “Hay desafíos que se generan en la convivencia en comunidad, por lo que para los diseños arquitectónicos ello implica un campo de investigación que se puede trabajar en distintas áreas.”
FV: “Las oportunidades que entrega el mercado son importantes y es necesario detectarlas. Se podría tocar el valor de suelo en forma indirecta al tocar las rentabilidades, pues éstas son altas en los proyectos que se desarrollan en las áreas sin mercado de suelo consolidado, básicamente por asimetrías de información, lo que permite que el inmobiliario se quede con la plusvalía. Quizás esto se podría reorientar, dadas las altas rentabilidades que se obtienen en estas áreas.”
Arquitecto PUC de Chile.
Máster en Economía Urbana U. Mayor.
Diplomado en Tasaciones U. de Chile.
Director TINSA Consultoría.
