por JULIO POBLETE C

Sin ser alarmista, parece necesario examinar con mucha atención el proceso de renovación del stock habitacional de la comuna céntrica capitalina, donde el producto inmobiliario generado al amparo de la legislación vigente (PRC de Santiago y Subsidio de Renovación Urbana) está dejando más preocupaciones que problemas resueltos. Ello lo ha detectado la autoridad comunal, quien con criterio certero ha decidido congelar el otorgamiento de permisos para ajustar la normativa local.
Elogiable fue también cuando hace casi 20 años, la Municipalidad de Santiago, preocupada por el persistente éxodo de su población y la consiguiente metamorfosis en ciudad desierta, sin vida, insegura, donde después de las 7 de la tarde se apropiaban de sus calles personajes non gratos y afuerinos, tomó cartas en el asunto y se puso en campaña. Se hizo un gran esfuerzo, liderado desde la Corporación para el Desarrollo de Santiago con el apoyo político de la alcaldía, para reconquistar y convencer a los inmobiliarios y potenciales consumidores de que Santiago era una muy buena plaza y lugar para vivir. Se catastraron terrenos, se organizó una demanda, se apoyó administrativamente la fusión de paños y se dio facilidades y agilidad para que los inmobiliarios volviesen al centro.
Han pasado cerca de dos décadas y vemos que hoy la situación es inversa a la de principios de los 90: el mercado funciona sólo, menos de un 30% de las transacciones hacen uso del subsidio de Renovación Urbana (200 UF) y, el año pasado, se rompieron todos los récords imaginables, aprobándose permisos de vivienda nueva por más de 1 millón de metros cuadrados dentro de la comuna de Santiago. Un éxito cuantitativo y económico por cierto, pero no necesariamente urbano.
El reverso de la medalla es que hoy sigue pendiente el freno a la caída de la población. Ésta se redujo en más de un 10% en el último período intercensal 1992-2002, a pesar de un aumento considerable −más del 20%− del stock de viviendas. Los proyectos, cada vez más grandes y densos (al principio de 2.500 m2, hoy rara vez de menos de 10.000 ó 12.000 m2, con densidades que superan los 5.000 hab/há). Para peor, en general los proyectos son poco imaginativos en las tipologías y sistemas de agrupamiento propuestos, debiendo reconocer muchas veces condicionado por una norma mal diseñada, que por ejemplo permite torres pareadas hasta en 25 pisos de altura, muchas veces completamente agresivos respecto de la morfología predominante.
Los espacios públicos no se han renovado a la par de los espacios privados (deuda municipal también) y los productos ofrecidos, en un porcentaje no despreciable, no han logrado capturar a los residentes más “apetecibles”, todavía muy marcados por la oferta entre 1.000 UF a 1.500 UF. En algunos casos, la oferta de menos de 1.000 UF, atrae vecinos de cuestionable reputación, tales como trabajadores sexuales, que por dividendos de $70.000 pesos mensuales sin pie se hacen de un departamento nuevo, a pasos del metro, de 28 m2 y tipo “studio”. A lo anterior debemos sumar que a la primera y segunda generación de departamentos generados en el marco de este “Programa de Repoblamiento”, donde el segmento era aun más bajo (incluso viviendas sociales al comienzo), presentan serios indicios de obsolescencia y deterioro irreversible. Habría que preguntarse finalmente cómo es y ha sido la convivencia social y salud mental de sus moradores.
¿Cómo avanzar en la recuperación de un centro histórico donde las normas e incentivos han ido principalmente a privilegiar la cantidad y no la calidad, donde al municipio no le alcanzan los recursos para ir a la par con la renovación del espacio público y donde los subsidios tampoco apuntan a fomentar la variedad del producto y su calidad, sin importar tamaño ni precio: las 200 UF son parejas para todos y ello incentiva la generación de departamentos chicos, donde la inversión es más rentable?

Sin aventurar un juicio definitivo, pero con el espíritu de abrir debate, parece haber llegado el tiempo de que:
1. Se imponga la calidad por sobre la cantidad en la renovación de nuestro centro.
2. Se rediseñen las normas urbanísticas que prostituyen las tipologías y amparan soluciones poco felices arquitectónica y urbanísticamente.
3. Se trabaje al igual que al inicio de este Programa de Repoblamiento, con los actores privados, ya no para convencerlos de que vengan, sino para seducirlos con la visión de una cuidad más bella y, por qué no, también más rentable en el mediano y largo plazo.
4. Finalmente, se destierre el reduccionismo como método para enfrentar los problemas de la ciudad (el mejor ejemplo: Transantiago) y se piense ahora en múltiples dimensiones y de manera integral, para devolverle la vida al centro. La manera de enfrentar con éxito los desafíos urbanos, por naturaleza complejos, no es unidimensional, sino múltiple e interdependiente. Y por tanto, sólo a manera de ejemplo, que se conciban programas coordinados que realineen las políticas de subsidios con las nuevas normativas y el mercado que se quiere capturar, asociándolos también a precio y tamaño; se sume al sector privado a la reconstrucción y rehabilitación del espacio público (por ejemplo, trasladando las exigencias de cesión del loteo fijadas en la OGUC, ahora a los proyectos de densificación; idea propuesta por mi colega José Ramón Ugarte); se ponga el debido cuidado en la resultante física de la norma y no sólo en las cabidas máximas aceptables, y finalmente se trabaje en reprogramar el centro (sus actividades ancla), ya que la ciudad no es sólo hardware, sino también software. Y así corrijamos el rumbo para que el remedio no resulte peor que la enfermedad.