Al recorrer Londres, llama la atención que siempre es posible encontrar proyectos de vivienda social. Se encuentran repartidos por toda la ciudad y tienen al menos cincuenta años de antigüedad. No es casualidad, porque desde hace tiempo existe un cierto consenso político en el Reino Unido, respecto a que todos tienen el derecho a vivir en una vivienda de calidad y que no debe ser marginada ni recluida a un cierto rincón de la ciudad.
Esta línea de pensamiento incluso ha ido más lejos, después de analizar el fracaso de algunos grandes proyectos emblemáticos de vivienda social realizados en los años ‘60 y ‘701.
En 1995, el arquitecto Richard Rogers fue invitado a dictar las Reith Lectures, una serie de conferencias emitidas por la radio de la BBC, reunidas en el libro “Ciudades para un planeta pequeño”2. En ellas, Rogers planteaba la idea de construir ciudades más compactas, heterogéneas y diversas, basadas en la idea de volver a densificar las urbes, en oposición al planteamiento de tener una con centros especializados, grandes autopistas, centros comerciales y suburbios residenciales, concepto tan generalizado en Estados Unidos y también en Chile, y tan de acuerdo con la idea de la ciudad como un gran centro de negocios inmobiliarios. Su planteamiento promueve devolver a las ciudades su complejidad, vitalidad y sentido de comunidad, junto con asegurar una mayor eficiencia energética y sostenibilidad en el tiempo.
A partir de estas ideas, en el Reino Unido se ha generalizado una tendencia a pensar que es necesario construir proyectos de mayor densidad, pasando de aproximadamente 150-200 viviendas por hectárea, a densidades cercanas a 600 viviendas por hectárea, y aumentando la cantidad de viviendas sociales o viviendas asequibles, como se les denomina en ese país. Pero, ¿de qué manera se podrían plantear estos proyectos para que no vuelvan a fracasar como aquellos mencionados anteriormente?
A partir de una serie de investigaciones llevadas a cabo por instituciones públicas y privadas, algunas de ellas encargadas por el Gobierno Local de Londres (GLA)3, se generó un documento –elaborado por cuatro de los mayores consultores de proyectos de vivienda del Reino Unido, HTA, LBA, PRP y PTE, en conjunto con el grupo de investigación sobre vivienda Design for Homes– que resume las experiencias y expone las consideraciones que se deberían tener en cuenta para abordar de manera exitosa, la realización de proyectos de alta densidad y gran escala, algunas de ellas ya recogidas en ordenanzas locales 4.
Superdensidad y Chile
El concepto planteado por este documento es el de “Superdensidad”, que aborda temas que pueden resultar claves para el desarrollo futuro de las ciudades chilenas, desde una perspectiva de sostenibilidad en el tiempo, tanto económica como social.
1. Contexto Local: Los proyectos de Superdensidad deberían ser considerados como una oportunidad de mejorar y crear beneficios para la comunidad en su conjunto. El contexto social y económico debería ser tan importante como el contexto físico.
2. Comunidades Balanceadas: Los proyectos de alta densidad más exitosos en Londres consideran una alta variedad en el tamaño de las casas, tipos de viviendas, rango de ingresos y tipos de propiedad. Esto permite asegurar una mezcla social que asegura sostenibilidad en el tiempo.
3. Administración: La Superdensidad aumenta la presión sobre la administración, por lo que este punto se transforma en un elemento clave en el funcionamiento del conjunto. Cada proyecto con estas características debería asegurar un cierto plan de futuro, claro y responsable, respecto de temas como mantenimiento, seguridad, cobro de gastos comunes, etc.
4. Espacio Exterior y Ámbito Público: Los proyectos de Superdensidad deberían ser considerados siempre en el contexto de un Plan Maestro más amplio, junto con aspectos específicos de asoleamiento, iluminación, vientos, mobiliario urbano y paisaje, teniendo en cuenta que el éxito de los espacios públicos está relacionado con una adecuada administración.
5. Sostenibilidad Ambiental: Los proyectos de alta densidad constituyen una oportunidad para generar proyectos energéticamente más eficientes. Las economías de escala favorecen el reciclaje, uso de energías renovables y la utilización de métodos más eficientes de calefacción e iluminación.
Es de vital importancia hacer notar que en el Reino Unido, cualquier proyecto de más de 10 viviendas está obligado a considerar la incorporación de vivienda social, en porcentajes que fluctúan entre 30% y 50% del total de unidades, y estas no deben diferenciarse de ninguna manera del resto de viviendas.
Los mecanismos para lograrlo son complejos, pero basta decir que el costo de estas viviendas es compartido por el Estado y los inversionistas, y las viviendas responden a una serie de diferentes maneras de propiedad, siendo el más extendido el de “Arriendo Social”, donde el Estado mantiene la propiedad y la alquila a precios muy por debajo de los precios de mercado. También es fundamental que los proyectos de gran escala no sean monofuncionales.
Todo esto en el supuesto ampliamente acordado de que la única manera para que los conjuntos de gran tamaño y alta densidad sean socialmente exitosos, y que se mantengan así en el tiempo, es que consideren una alta heterogeneidad social y una mezcla de usos que, en último término, resulte en un alto beneficio para la comunidad.
Construyendo la ciudad compacta y diversa
A modo de ejemplo, tomaremos dos proyectos desarrollados en HTA, donde se recogen consideraciones mencionadas anteriormente.
El primero es West End One, en Milton Keynes, una ciudad planeada en los años ‘70, como una reinterpretación de los principios de la ciudad jardín. La idea del proyecto es recoger lo mejor de esta utopía, mientras se superponen los conceptos de intensificación urbana planteados antes, aumentan las densidades y se sugiere incorporar nuevos usos, además del puramente residencial planteado en su origen.
El proyecto considera la construcción de 2.000 nuevos hogares, con una primera fase de 650 unidades y una densidad máxima de 385 viv/Há, en la que un 30% será vivienda social y donde, además de HTA, participan los despachos de Alison Brooks y Richard Mathers Architects.
Toda la infraestructura y el espacio público forman parte de un Plan Maestro definido anteriormente, parte del cual se construye incluso previo a las viviendas.
En este caso, el promotor asume un compromiso de permanencia a largo plazo, considerando los costos de administración y gestión en el plan de negocios original, y no solo los beneficios inmediatos provenientes de la venta de las viviendas y locales comerciales. El promotor, además, fomentará la ocupación de los espacios comerciales por parte del comercio local, de manera de preservar y fomentar el sentido de comunidad.
El otro proyecto es Pinchin Street, ubicado en la zona este del centro de Londres. Se trata de un terreno de aproximadamente 5.200 m2, donde se plantea un edificio de usos mixtos que considera locales comerciales, gimnasio, restaurante, oficinas y 133 unidades de viviendas, repartidas en un bloque de 3-4 pisos y una torre de 32 pisos. El proyecto incluye también una nueva plaza pública, un nuevo paseo peatonal y un centro de salud.
Las viviendas se repartirán del siguiente modo: un 38% será de venta privada directa, un 35% de propiedad compartida y un 17% de Arriendo Social. Es decir, un 62% del total del proyecto entra dentro de la categoría de vivienda social.
El proyecto considera un alto grado de eficiencia energética, a través de excelente aislación, diseño pasivo, recuperación de calor, calefacción y energía, con el uso de Biomasa y reciclaje de aguas grises.
Estos dos ejemplos ilustran la idea de una ciudad sustentable, basada en una comunidad heterogénea y mixta, uso intensivo del suelo, mezcla de usos, visión global del entorno y aproximación ecosustentable a los proyectos de alto impacto en la ciudad.
Todo ello para garantizar una comunidad más equilibrada y más justa, donde cualquiera tiene derecho a acceder a una vivienda de alto estándar, ubicada en un lugar privilegiado de la ciudad, bien conectado, con servicios, lugares de esparcimiento y una alta calidad de vida.
Es cierto que las realidades de Chile y del Reino Unido son muy distintas, sin embargo, no olvidemos que Londres sufrió las devastadoras consecuencias de la ciudad industrial. Pero aprendió la lección y es posible sacar conclusiones útiles para el desafío que hay por delante en Chile, en cuanto a construir ciudades más justas, más democráticas y más abiertas al futuro.
1. Ver la discusión en torno a la posible demolición del emblemático edificio Robin Hood Gardens de Alison y Peter Smithson, en el siguiente link: http://www.plataformaarquitectura.cl/2008/03/04/robin-hood-gardens-amenazas-de-demolcion/#more-6327
2. ROGERS, Richard y GUMUCHDJIAN, Philip. Ciudades para un pequeño planeta. AD+E Arquitectura y Diseño + Ecología. Barcelona, Editorial Gustavo Gili, SA. 2000.
3. Entre otras: Housing Space Standards, HATC et al. (2006); Delivering Successful Higher Density Housing: a toolkit, East Thames Housing Group (2006); Perceptions of Privacy and Density in Housing, Design for Homes Popular Research (2003); Higher Density Housing for Families, London Housing Federation (2004).
4. Copia descargable del informe Design for Homes, en: http://www.designforhomes.org/pdfs/Superdensity.pdf
Patricio Pinto Durán
Arquitecto de la UC (1996), MA Historia y Teoría de la Arquitectura ETSAB, UPC. Con estudios de Doctorado en la misma universidad. Actualmente, trabaja en Londres en la oficina HTA Architects (www.hta.co.uk). Ha participado en diversos proyectos artísticos como coautor y colaborador. Ha publicado diversos artículos en publicaciones chilenas y catalanas.
Ben Derbyshire
Arquitecto británico. Cantab RIBA FRSA. Director y copropietario de HTA Architects, consultora especializada en vivienda, con oficinas en Londres y Edimburgo. Fundador de ‘Sustainable Placemaking Forum’, grupo de investigación y discusión de 300 representantes de empresas inmobiliarias británicas. Posee una amplia experiencia en temas de regeneración, masterplanning, vivienda y proyectos de usos mixtos.
