ARQUITECTO RESPONSABLE: VICTOR GUBBINS (ICA 1888)
ORGANISMOS INVOLUCRADOS EN FINANCIAMIENTO: MUNICIPALIDAD DE PEÑALOLÉN, MINVU/SERVIU
COSTO: 14 UF /M2
VIVIENDA: 29 M2 (19,50 M2 EN 1º PISO Y 9,99 M2 EN 2º PISO)
SITUACIÓN URBANA: INSERTO EN LA TRAMA URBANA. DISEÑO Y GESTIÓN CON COMUNIDAD ORGANIZADA. PROCESO DE CONSTRUCCIÓN SE ALTERÓ EL PROYECTO ORIGINAL.
LO BARATO CUESTA CARO: LA TOMA DE PEÑALOLEN.
LO OCURRIDO
En relación a la entrevista al arquitecto José Ramón Ugarte publicada en el número 126 de la revista CA, me permito agregar antecedentes a lo ahí expuesto respecto del proyecto Toma de Peñalolén.
El Ministro Ravinet me solicitó en Noviembre 2003 asesorar al Minvu-Serviu en el diseño de una casa tipo de 2 pisos, ampliable desde 30 m2 iniciales al máximo posible, emplazada en un terreno de 6 m. x 11 m. y además, del diseño de dos loteos, en los terrenos El Valle (Comuna de La Florida) y Las Higueras (Comuna de Peñalolen), con capacidad para 150 viviendas cada uno, en terrenos prácticamente planos, ubicados desde Av. Tobalaba hacia el poniente.
En Julio 2004, el equipo profesional Minvu-Serviu a cargo de este proyecto y responsable de una gestión inicial muy exitosa, me solicitó presentar los anteproyectos en las asambleas de propietarios de El Valle y Las Higueras, para lo cual preparé dos power-point con las ideas fuerza, descripción y diseño de casa tipo y loteo, distribución de los recintos, dimensiones, materialidad, colores, etapas de crecimiento, capacitación de los propietarios en huertos orgánicos, en el cuidado de árboles y arbustos y en el montaje y desmontaje de elementos de estructura interior y revestimientos interiores y exteriores, correspondientes a ambos loteos.
Como la asesoria abarcaba la etapa de anteproyecto, acepté colaborar ocasionalmente en la etapa de proyecto y obra.
En lo primero, y a petición del equipo profesional Minvu-Serviu tomé contacto con la DOM de Peñalolen y La Florida, para informar y superar problemas previos a la aprobación y asistí a reuniones relativas al ajuste de las especificaciones al financiamiento otorgado – subsidio 240 UF por casa más el aporte de 10 UF del propietario – para cumplir con las expectativas y hacer factible económicamente el proyecto.
En lo segundo, el 9 de Marzo de 2005 conocí en terreno el avance de obra en Las Higueras y El Valle y encontré que el anteproyecto del loteo El Valle y el de la casa tipo había sido modificado sin consultarme, desvirtuando las ideas fuerza del anteproyecto que se presentó a los futuros propietarios.
Además, encontré ausencia de detalles; modificación de la materialidad de la escalera; modificación en obra de la altura de piso a cielo en primer piso; modificación en una viga de fundación cuya altura sobre el nivel de tierra impedía el ingreso de autos al lugar previsto, actuando como piscina respecto del agua de lluvia; modificación en la ubicación de las bajadas de aguas lluvias; modificación en el detalle del revestimiento de la fachada principal el cual inicialmente cubría toda la viga de hormigón; detalle inadecuado en el sello de las cubiertas respecto a la protección superior del muro, etc.
Tampoco fui invitado a una reunión previa al llamado de propuesta destinada a revisar los proyectos y sus detalles, ni tampoco a una reunión posterior con la empresa constructora adjudicada, para explicar los fundamentos del proyecto y conocer sus observaciones.
Además, y exagerando la situación, el anteproyecto de las casas El Valle y Las Higueras fue utilizado en terrenos con pendientes y en el resto de los loteos comprometidos con los propietarios cuyo diseño fue realizado por otros profesionales, sin solicitar mi opinión y desvirtuando la idea inicial.
En consecuencia, un anteproyecto que se inició con una excelente relación con el equipo profesional Minvu-Serviu, con los propietarios y sus dirigentes, con las empresas de materiales de construcción y otros, se desvirtuó en la etapa de proyecto y ejecución debido a decisiones arbitrarias que desfiguraron la propuesta inicial.
Esta constatación me impulsó a presentar el 14 de Marzo del 2005 mi renuncia indeclinable por escrito a la Ministra Tschorne, con copia al Director del Serviu y al ex ministro Ravinet, dando cuenta de lo anterior, negándome a seguir colaborando en esta iniciativa y solicitando a la vez, que no se me involucrara en las etapas de proyecto y construcción, ni pública, ni privadamente.
LO CONCLUIDO
1. INSUFICIENCIA DEL SUBSIDIO
El subsidio de 240 UF asignado a la Toma de Peñalolén fué insuficiente y mezquino para la casa tipo de 2 pisos, emplazada en un terreno de neto de 6 x 11 m. y bruto del orden de 100 m2, en las comunas de Peñalolen y La Florida, Región Metropolitana, iniciada con 40 m2 construidos y 29 m2. habilitados y ampliables a 75 u 84 m2 según fuera su ubicación en el loteo.
De acuerdo a información entregada en su oportunidad, los terrenos habrían costado entre 1 y 1,2 UF/m2., incidiendo en cada casa entre 100 a 120 UF y restando disponible para urbanizar y construir entre 140 y 120 UF correspondientes entre 3,5 y 3 UF/m2 construido, cantidad de dinero absolutamente insuficiente.
Tal vez en proyectos emplazados en regiones puede ser menor la incidencia del valor del suelo, y a consecuencia de ello disponer de mayores recursos para la urbanización y construcción de la vivienda, pero en Santiago la situación es crítica, muy fuerte y decisiva.
Respecto de este tema, en una entrevista de prensa publicada el año 2005 propuse que se independizara el subsidio al suelo y el de la vivienda propiamente tal.
2. AUMENTO DEL SUBSIDIO Y DE LA SUPERFICIE CONSTRUIDA.
Debido a los problemas ocurridos durante el invierno pasado, el MINVU-SERVIU debe haber invertido una gran cantidad de dinero en reparar y mejorar las terminaciones de algunos conjuntos pertenecientes a la Toma, situación que también afectó a otros conjuntos de viviendas sociales este año y en años anteriores, llegando algunos de ellos a tener que ser demolidos por las deficiencias presentadas.
No cabe duda que seria mas eficiente para el Serviu, propietarios, profesionales, empresas constructoras y opinión pública que esas sumas adicionales se adicionaran al subsidio inicial, mejorando la superficie a construir, sus especificaciones y la calidad de la construcción.
No obstante y respecto del nuevo subsidio, es posible que su monto aplicable en Santiago, sea aún insuficiente para responder adecuadamente a la superficie mínima propuesta – superior a la actual – corriendo el riesgo de utilizar nuevamente terminaciones deficientes y caer en reparaciones posteriores, denuncias y daños a sus actuales y futuros propietarios.
3. CONVENIENCIA DE UNA CASA PILOTO
Para asegurar el costo y terminaciones de un conjunto de casas tipo, que tienen tal arquitectura, tales etapas de ampliación y tal calidad de especificaciones, la mejor solución es construir una casa piloto que permita resolver en terreno y adecuadamente los métodos constructivos y detalles de terminaciones conforme al presupuesto aprobado.
El sector privado calibra sus obras en base a casas piloto, como un lugar de ensaye definitivo y que se expone abiertamente al futuro comprador.
¿Por qué el sector público no hace un piloto de sus proyectos y lo muestra a sus futuros propietarios?
4. ASESORIA Y ENCARGO
Mi conclusión en relación a esta materia da cuenta de la inconveniencia de abordar proyectos de esta naturaleza, de tanta envergadura y proyección social, con la modalidad de asesoria ad-honorem respecto de mi trabajo, aunque cancelando el de los colaboradores, correspondiente a 6 meses de diseño de casas, loteos, presentaciones, reuniones, etc.
A este respecto, propuse inicialmente que arquitectos y dibujantes del Minvu se instalaran en mi oficina para trabajar juntos en equipo, en un intento por acercar a los arquitectos-funcionarios a los arquitectos-libre ejercicio, iniciativa que lamentablemente no prosperó.
Esta experiencia demuestra que lo único válido en arquitectura es el encargo profesional – sea directamente o a través de un concurso – con un contrato definido y comprometido por ambas partes explicitando las responsabilidades, tareas, obligaciones y derechos, y estableciendo con claridad, quien es la autoridad que dirige al equipo profesional interdisciplinario, quien coordina los diferentes proyectos de especialidades, quien aprueba la propuesta y su adjudicación, quien vela a lo largo de la obra por la fidelidad de la construcción en relación al anteproyecto y proyecto aprobado por el mandante, los especialistas y los futuros propietarios.
En el caso de una asesoria ad-honorem o no, tarde o temprano el mandante o su equipo profesional considerarán que el asesor no es la autoridad del proyecto sino que un colaborador mas y por lo tanto que no se requiere permanentemente su opinión, debilitando en consecuencia el anteproyecto aprobado.
En lo personal, no volveré a repetir una experiencia como esta.
5. SOBRE EL MANDANTE Y LA ALIANZA ESTADO-MUNICIPIO.
El mandante del proyecto, propuesta y ejecución, fue el Serviu-Metropolitano, una enorme empresa con cientos de profesionales y una gran cartera de proyectos, obras, pavimentación, urbanización, vialidad, vivienda, propuestas, etc., que a la larga pesan en la gestión y terminan minimizando la responsabilidad profesional individual.
He propuesto hace meses que el Serviu se divida en cinco servicios más pequeños y correspondientes a Serviu-Centro, Serviu-Norte, Serviu-Sur, Serviu-Oriente y Serviu-Poniente con el objeto de personalizar mejor la actuación de sus profesionales y replicar la experiencia de la CORMU que creo vínculos con las municipalidades – por ej. la Sociedad Cormu-Providencia que hizo posible la apertura de la Nueva Providencia y la renovación urbana del sector – y se comience a planificar los nuevos programas de vivienda a través de sociedades mixtas – por ej. Serviu Oriente-Peñalolén, Serviu Norte-Huechuraba, etc. – acercando la labor profesional estatal y comunal entre si, y ambas con el sector privado, en lo que se refiere a la búsqueda de terrenos, trabajo previo con los futuros propietarios, creación de vecindarios, fortalecimiento de barrios, etc.
6. PARTICIPACION Y CAPACITACION
Una clave del éxito de una obra de esta naturaleza es potenciar la participación activa de los futuros propietarios en la etapa de anteproyecto, exponiéndolo y recibiendo sus comentarios, complementada con la capacitación que se pueda desarrollar a través de cursos y charlas para el mejor uso y reutilización de los elementos sean estructurales, terminaciones, plantaciones y cuidado de especies, ambas líneas conducentes a una mejor calidad de vida familiar y del vecindario y barrio y a un mejor resultado en la calidad de las ampliaciones a emprender.
Para el caso de los materiales se alcanzo a conversar con Pizarreño quien acepto de inmediato y para el caso de la vegetación y el huerto orgánico se menciono en su oportunidad a una ONG.
Aparentemente, estas dos líneas de capacitación, no han culminado exitosamente.
7. ARQUITECTURA Y SUELO.
Los terrenos asumidos a mi cargo en la etapa de anteproyecto – El Valle y Las Higueras – son prácticamente planos, y por ello propuse bandas continuas de viviendas enfrentadas, a la manera de un cité, con una calle-plaza amplia central – perfil de calle Versalles de Las Condes – donde se mezclaran los árboles, los autos y las familias, modelo que se ha repetido a lo largo del tiempo en los pasajes de Santiago de los cincuenta, facilitando la instalación de un control del vecindario en su acceso.
Sin embargo, el mandante presionado por dar cumplimiento al programa global estimó conveniente replicar este modelo para 2 lotes y aumentarlo a 1.500 viviendas, en terrenos con mayor pendiente, con problemas de escalonamientos mal resueltos y consecuencias en la calidad de los vecindarios.
La idea de crear barrios de un máximo de 150 viviendas fue buena, pero la idea de hacer 1.500 casas iguales no lo fue y nunca lo ha sido.